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过户环节可能存在法律风险宜了解房屋情况后“下手”

西安司法拍卖的房源不限购过户环节可能存在法律风险

西安法院网络司法拍卖店中房源并不限购

不动产保值且回报率高的特点，使其在交易市场上一直炙手可热，这股“热潮”也吹到了法院的司法拍卖中。

然而，近日一则“北京再度升级限购政策，将司法拍卖房源也纳入限购范围”的消息，让同样刚刚经历楼市限购的西安市民疑惑，西安的司法拍卖房源也会限购吗？对此，记者了解到，西安的司法拍卖房源不限购，但是此类房源与普通房源差别较大，购房者需多方了解情况后再“下手”。

文/记者樊华图/记者雷伟东

我市司法拍卖房源不限购

市民可通过网络参与不动产拍卖

司法拍卖，是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。

为了更好地实现债权人利益，今年年初，西安市法院在全省法院中率先在京东商城、淘宝网开设网络司法拍卖店，上传了拍卖的不动产信息，发布了拍卖公告，并于3月14日上午10时开通网络司法拍卖。昨日，西安市中院执行局综合处甄哲法官介绍，虽然继去年年底出台限购政策后，西安市住房保障和房屋管理局4月对楼市再出“紧箍咒”，但在实际操作中，由于司法拍卖的房屋都属二手房，所以不受限购政策的限制。

“北京要求竞拍家庭或个人在法院竞拍房产时，符合该市限购政策，可以被视为限购政策的‘补漏’措施。但根据西安目前经济发展状况，暂不会出台类似政策，市民可通过京东、淘宝网参与不动产等的网络司法拍卖。”甄法官介绍说，与传统现场举牌竞拍方式相比，零佣金的网络拍卖模式不仅扩大了竞拍范围，提升了竞拍者的参与度，使竞拍人足不出户，即可完成交易，更充分体现公开、公平、高效的原则，有利于案件执行率的提高。

司法拍卖房源虽不少

但看似便宜很可能过不了户

市民江先生告诉记者，“西安刚刚出台的楼市新政把普通人购房的门槛提高了，司法拍卖既然不受限购政策约束，听人说有些房源的起拍价也比市场报价要便宜，那么我可以上网先搜寻看看。”

记者昨日也从西安中院了解到，2016年市中院全年通过司法拍卖的不动产、车辆等达400余件，其中仅房产交易金额就超过4亿元。“虽然一些房源的起拍价比市场报价低，但是不少位置较好、总价较低的网拍房会引来多人参与竞拍，溢价率较高。”甄法官说。

另外，参与司法拍卖购买房屋的过程中会不会遇到风险呢？记者联系到从事房地产投资分析的业内人士赵斌先生，他分析说，与普通房屋相比，司法拍卖房源在过户办理环节存在一定的法律风险。比如，有的司法拍卖房屋涉及非常复杂的产权纠纷，而且房屋的产权性质也复杂，包括集资房、小产权房等有历史遗留问题的房子，看似便宜很可能过不了户。

其次在税费环节，一般市场交易房子的税费，数万元就能解决，而司法拍卖的房子，起点就很高，甚至业主没有能力偿还的物业费等，都得由新买家承担，不是专业人士提前算账，很可能买到比市场价更贵的房子。

另外，如果没有金融服务支撑，例如西安中院要求的“在拍卖成交后10日内付清房款”对于多数人来说不大可能，因此花钱拍到了心仪的房子却收不到、过不了户的可能性都是存在的。

市民想购买一定要做功课

不可仅为“贪便宜”而匆忙购买

据悉，目前全国已有1900多家法院进驻网络拍卖，而随着西安的司法拍卖全面进入“网络时代”，不动产、车辆等交易不再局限于在拍卖公司现场拍卖的方式，而是突破时间和地域限制，全国各地有投资欲望的人均可以参与；还可以24小时不间断竞拍。

从价格来说，进入“全民竞拍时代”后，司法拍卖房产到底会“溢价”还是低于“市场价”，可能不会像过去仅在拍卖公司拍卖时理性，但可以确定的是由于普通人参与比例提高，会导致投资客的份额减少。

甄法官提醒有参与司法拍卖意向的市民，司法拍卖毕竟不同于二手房买卖，承办法官也并非房屋中介，有意竞拍者在拍卖前务必多做功课，仔细阅读拍品介绍、拍卖公告，并在法院工作人员的带领下上门实地看房，仔细了解房屋所有权状况、现状，了解产权人、债务人、承租人、实际所有人等各种关系，认真审核拟参拍物业的交易过户流程、过户需缴纳的税费等各方面情况后再“下手”，万不可仅为“贪便宜”而匆忙购买。